8家開發(fā)商高層研判后市

　　張艷紅 黃樹輝 徐健 陰雪

　　降價，這是一個艱難的決定。一邊是業(yè)績的壓力，另一邊則是老業(yè)主的“怨氣”，開發(fā)商在降與不降之間的尺度拿捏越來越困難。

　　不過，越來越多樓盤以各種方式降價的事實足以說明，在未來的價格走勢上，開發(fā)商顯然已經(jīng)形成了某種共識——房價會下降，但存在明顯的地域及項目差異。

　　悲觀情緒蔓延

　　幾個月之前，很多開發(fā)商在公開場合并不愿意承認房價會下降，但如今的口風(fēng)卻發(fā)生了微妙的變化。

　　融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌(微博)便直言：“其實現(xiàn)在是買房的好機會，房價肯定會降的”。

　　在孫宏斌看來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在短期內(nèi)改變的可能性基本沒有，發(fā)展商一定要做好長期準備。他說：“現(xiàn)在融資很困難，資本市場基本上是關(guān)閉的，信托的管理也越來越嚴格，開發(fā)貸款也比較困難。所以現(xiàn)在開發(fā)商短期能做的就是把銷售做好。”

　　“風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)，房價走勢并不樂觀。”上海城開集團有限公司(微博)總裁倪建達對《第一財經(jīng)日報(微博)》記者指出，對于資金鏈實在撐不下去的開發(fā)商來說，降價也不失為一個選擇。

　　但是，降價恐怕也是一件談起來容易做起來艱難的事情。日前，龍湖、綠地等開發(fā)商旗下項目因為降價而引發(fā)老業(yè)主不滿以及銷售現(xiàn)場所受到的沖擊，便給計劃降價的開發(fā)商敲響另一記警鐘。

　　對此，廣州某地產(chǎn)集團副總經(jīng)理接受本報采訪時顯得格外無奈，他表示：這種事件在2008年已經(jīng)發(fā)生過了。“一方面，現(xiàn)在到了年關(guān)，個別企業(yè)或者個別項目推出酬賓優(yōu)惠，這也是正常的市場策略；另一方面，價格直降太多，導(dǎo)致老業(yè)主產(chǎn)生怨氣，也是可以理解的。”

　　至于如何避免這種事件的發(fā)生，這位人士稱：盡量避免老樓盤出現(xiàn)較大幅度的價格波動，從新開樓盤上去尋找空間。

　　然而，真正讓開發(fā)商所擔(dān)憂的，是即使降價也無法促成成交。例如倪建達便指出了這一輪調(diào)控和2008年明顯不同，市場信心的渙散可能引發(fā)降價也賣不動房子的艱難局面。“2008年時樓市的低迷行情，主要是基于市場受國際金融風(fēng)暴影響對后市失去信心所致。因此，后來在開發(fā)商打折促銷的刺激下，購房者重新回到了市場。而如今的樓市，在限購政策影響下，開發(fā)商打折都未必能獲得成交量。”

　　“關(guān)鍵在于限購之后市場里缺乏‘糧票’，因此降價也未必能促進成交，還會對已簽約的前期業(yè)主心理造成沖擊。”倪建達稱，在此背景下，開發(fā)商在價格策略的調(diào)整上會更加謹慎，每個企業(yè)都在根據(jù)自己的情況采取相應(yīng)的措施和對策。

　　事實上，持有類似觀點的，還有富力地產(chǎn)董事長李思廉，他頗有勇氣地在本月初的一個活動現(xiàn)場公開宣稱，公司已將全年銷售目標從年初確定的400億下調(diào)到320億，降幅達20%。

　　對于作出此決定的原因，他表示：價格下調(diào)的空間不會太大，微幅調(diào)整也難以刺激成交。事實上，他在今年8月就曾經(jīng)透露過公司將在下半年降價10%，但兩個月后，依然決定棄量保價。

　　加緊出貨

　　盡管大部分開發(fā)商對后市顯得悲觀，但應(yīng)對的方式卻各有不同。對于追求高周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商而言，抓緊時間出貨是目前的首要任務(wù)。

　　招商地產(chǎn)(16.72,0.00,0.00%)(微博)有關(guān)人士在接受本報采訪時表示，部分房價過高的城市正在進行價格調(diào)整，但銷售量依然難以明顯增加，市場呈現(xiàn)出“價跌量滯”格局，接下來仍要繼續(xù)快速銷售，新盤以低價入市。

　　這位人士表示：如果開發(fā)商虧本銷售，必然意味著樓市面臨崩盤危機，但眼下還看不到這種危機的跡象。“目前開發(fā)商降價仍然呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特征，更多的是個別樓盤或者個別戶型。為強化營銷效應(yīng)，部分開發(fā)商往往是通過模糊降價概念，以推動銷量和回收資金。”

　　保利地產(chǎn)(9.28,0.00,0.00%)副總經(jīng)理胡在新對集團的營銷策略，依然強調(diào)“順勢而為”。他表示：“公司希望業(yè)績穩(wěn)健增長，接下來應(yīng)該還是保持積極跟進市場的態(tài)度，但調(diào)價的空間不大。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)(13.55,0.00,0.00%)(微博)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度購房者預(yù)期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預(yù)期房價下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個百分點。這是2011年購房者預(yù)期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產(chǎn)買方市場正在發(fā)生一些微妙的變化，其中東部一二線城市表現(xiàn)更為明顯。

　　在此背景下，即使業(yè)績完成情況較好的發(fā)展商也表現(xiàn)出了繼續(xù)加碼出貨的意愿。例如三季度末已經(jīng)完成全年銷售目標逾九成的花樣年集團(01777.HK)也表示將調(diào)整銷售策略。其集團總裁潘軍(微博)在接受本報采訪時表示，花樣年在未來3個月內(nèi)依舊會全力出貨回籠資金。

　　對于格外強調(diào)周轉(zhuǎn)率的萬科，加速銷售也是其不二選擇。萬科表示：由于銷售壓力、存貨壓力相對較低，萬科暫未下調(diào)全年開工計劃。但市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售有所影響，公司依然堅持原有推盤計劃和隨行就市的定價策略，繼續(xù)實行快速銷售。

　　形勢仍不明朗

　　從眾多開發(fā)商的觀點來看，很容易發(fā)現(xiàn)每家企業(yè)對后市的判斷不盡相同，但大多數(shù)觀點認為，市場暫時還未出現(xiàn)全行業(yè)衰退的極端情形。

　　招商地產(chǎn)的負責(zé)人認為：盡管上海部分開發(fā)商進行大幅度降價，但整體樓市不會重蹈2008年的覆轍，一方面是因為宏觀經(jīng)濟背景不同，另一方面是因為目前開發(fā)商的房子總體成本遠遠高于2008年的行情，降價空間有限。

　　招商地產(chǎn)將主要對受調(diào)控影響較小的中小戶型給予一定的價格優(yōu)惠以實現(xiàn)快速銷售，但品質(zhì)較好的偏大戶型則不會以降價作為首選營銷方式，公司考慮采取繼續(xù)提升項目的附加價值來吸引客戶。

　　孫宏斌同樣認為：今年與過去最大的不同是各個開發(fā)商發(fā)展狀況的不平衡，因此并不是所有項目都會降價，有的會降有的反而還會漲。開發(fā)商們現(xiàn)在的情況比2008年好，主要是都有了2008年的經(jīng)歷，大家都不會把資金鏈崩那么緊，而且去年賣得不錯，底子還是比較厚的。

　　胡在新表示：各個開發(fā)商之間，以及不同的項目之間其實存在很大差異，很難一刀切地判斷整個市場會如何演繹。事實上，開發(fā)商過去兩年拿的土地成本不低，導(dǎo)致降價的空間也不見得很大。

　　“盡管每一次調(diào)整都會出現(xiàn)一些標志性的事件，但這不代表是全行業(yè)的下降趨勢，而且價格的大起大落對市場的各方來說都不一定是件好事。”上述廣州的開發(fā)商稱。

　　但深圳中原地產(chǎn)的研判是，宏觀政策走向使多方普遍看淡后市，購房者持幣觀望，市場陷入空氣僵局，但隨著資金鏈從緊，開發(fā)商將加緊年底出貨，后市將出現(xiàn)大規(guī)模價格調(diào)整。