新金融記者 劉君

　　降價蔓延

　　國家統(tǒng)計局近日公布的“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，10月70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)今年首次出現(xiàn)負(fù)增長，平均環(huán)比下降0.14%。70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有34個，持平的有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加17個。

　　在房價指數(shù)下降的城市當(dāng)中，首先掀起“降價潮”的一線城市“北上廣深”赫然在列。四大一線城市中，北京環(huán)比下降0.1%，上海下降0.3%，廣州下降0.2%，深圳下降0.1%。值得一提的是，在一線城市止?jié)q3個月后，原本房價指數(shù)一直小幅上漲的二、三線城市也開始出現(xiàn)環(huán)比下降，10月33個二線城市平均環(huán)比指數(shù)下將0.25%，其余的三、四線城市環(huán)比指數(shù)下降0.04%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，10月全國平均房價首次出現(xiàn)環(huán)比下降，表明下半年以來持續(xù)的價格僵局已經(jīng)被打破，從去年開始進(jìn)行的樓市調(diào)控，歷經(jīng)19個月后終于取得顯著成效。而龍湖、萬科等實力房企在一線城市和重點二線城市掀起的降價潮，其給市場整體帶來的連降效應(yīng)和消費(fèi)者更加堅定的觀望態(tài)勢正在快速彌漫，并將逐步帶動周邊二、三線城市價格的下滑。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計顯示，一線城市周邊10個主要城市的房價，除了香河和天津環(huán)比微漲外，其余8個城市均有不同程度下降，而9月份時房價環(huán)比下降的城市只有6個，且降價程度比10月份要小得多。

　　“而天津房價的環(huán)比微漲應(yīng)該也是有‘水分’的。10月份市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)這些高于全市平均房價的區(qū)域，在總成交量中所占的比例比9月份要高，使全市房價均價呈現(xiàn)出環(huán)比微漲。而從各個區(qū)域和樓盤本身來看，房價是在環(huán)比下降的，越來越多的樓盤加大了打折促銷的力度。”中國指數(shù)研究院天津分院研究副總監(jiān)鐘文輝對新金融記者表示。

　　成交量低迷

　　進(jìn)入9、10月份之后，持續(xù)低迷的成交量無疑是推動房價下行的最主要原因。中國指數(shù)研究院所監(jiān)測的30個主要城市中，10月份有60%的城市成交面積環(huán)比下跌，平均跌幅為18.34%。其中三亞環(huán)比跌幅最大，達(dá)52.57%。上海、天津、廣州、杭州、武漢、成都等城市的成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌。其中天津10月份成交面積降低至74.47萬平方米，環(huán)比減少18.98%，同比減少33.73%。

　　而在中國指數(shù)研究院11月14日-11月20日的周成交報告中，有30城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達(dá)到78.12%，杭州降幅達(dá)57.17%，天津、成都、北京和南京同比降幅均超過50%。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)一直寄予厚望的‘金九銀十’，不但沒能帶來銷售高峰，反而成了住宅成交量下滑的拐點，很多城市9、10月份的住宅成交量不如7、8月份。而目前來看，11月份的樓市成交量顯得更加不樂觀。”鐘文輝說。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，包括一線城市在內(nèi)的主要東部城市的樓市，成交低迷情況下，加大降價幅度成為必然。“樓市調(diào)控政策不放松的基調(diào)下，政策的累積效應(yīng)不斷增強(qiáng)。目前看樓市投資需求已經(jīng)基本擠出市場，一些堅持觀望的剛需買房人也更加堅定。”陳國強(qiáng)表示，降價保量將成為不少房企在四季度的選擇，而能否取得成功，則要看其與周邊項目相比是否具有價格優(yōu)勢，能否吸引到剛需人群。

　　房企入“冬”

　　在成交低迷的情況下，萬科總裁郁亮首先提出“過冬”論?，F(xiàn)金為王、積極賣房、謹(jǐn)慎拿地成為萬科“過冬年”的主要策略。在“過冬”論提出的同時，萬科的項目在上海、南京全線領(lǐng)降，在兩個城市的3個項目價格降幅均在15%-25%。不止萬科，之前保利、龍湖等品牌房企先后采取降價促銷策略。

　　而幾大率先降價的品牌房企的一個共同點卻是目前有比較充沛的現(xiàn)金流。天津臥龍傳媒公司總經(jīng)理蘇步超對新金融記者表示，這些品牌房企在現(xiàn)金流并不太緊張的情況下選擇降價，更多是一種主動適應(yīng)市場的企業(yè)戰(zhàn)略，未雨綢繆的同時加速占領(lǐng)市場。據(jù)統(tǒng)計，萬科去年的市場份額已達(dá)5.7%，今年樓市整體銷售走低，萬科的銷售額依舊突破千億，預(yù)計今年的市場份額將突破6.5%-7%。

　　與大房企主動降價相比，不少中小房企面臨著更大的資金壓力。銀監(jiān)會近日發(fā)布的2011年第三季度《中國銀行(2.89,-0.01,-0.34%)業(yè)運(yùn)行報告》顯示，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長。如果大房企是為了擴(kuò)大市場份額促銷，失去銀行貸款這一重要資金來源后，中小房企更多則是為了生存而加大促銷力度。

　　張月認(rèn)為，今年房企面臨的資金難題經(jīng)歷了銷售回款滯緩、融資渠道收緊、年底還貸乏力的漸變，漸趨普遍化、深度化。“現(xiàn)在降價只是剛剛開始，調(diào)控政策松動的可能性微乎其微。在這種情況下，降價潮有從一線城市向二、三線城市，從大型品牌房企向中小型房企蔓延的趨勢。”張月說。