位于陜西省最北部的榆林市的房地產市場正在持續(xù)發(fā)酵膨脹。
“市區(qū)每平方米萬元以上的房價稀松平常,而最牛的郊縣神木縣的房價已達每平方米兩萬元,常常讓不少外地人感覺似乎是置身北上廣等一線城市。”榆林市政府一位不愿具名的高層官員對《中國經營報》記者表示:“ 由于地下豐富的煤、油、氣等資源,使這里成為寸土寸金的城市,每平方公里就坐擁10億元的地下財富,也使得榆林成為中國盛產隱性億萬富豪的城市。” 保守估計來自煤老板群體多達300億元~600億元的民間資本,由于受制于當地政府對礦產資源大力整合的“封閉期”,以及西安等周邊城市的房產限購政策,加速涌入當地土地與房產市場。 爆發(fā)式的房價 “我在房產方面的投資不算多,僅僅一個億。”榆林市一位王姓煤老板向記者笑談,“那些炒地皮的老板們,動輒就是三五個億的投資。”據他介紹,受2010年以來一線城市持續(xù)限購的重壓,如今,更多的資金再次回到本地。 就陜西而言,陜北購房團一直是省會西安最大的主流投資群。陜西榮民集團董事長史貴祿此前向本報記者坦言,在陜北煤老板看來,投資房地產等不動產歷來被視為最安全有效的投資方式。他認為,過去幾年,陜北煤老板資金在省內帶熱了西安等地的房價,也從中獲取了大量收益,因此,眼下受制政策重壓時,大資金理所當然地殺回沒有政策限制的縣城房地產業(yè)。 “我2009年花費34萬元在神木縣縣城中心買的一套房產,今年6月份已經有人出價170萬元?？晌矣X得,有那么多煤老板在一個單元一個單元地掃房,下半年房價應該還有更高的價格。”在媒體工作的何先生如此認為。他透露,在神木買房的煤老板,購置房產的形式只有兩種,一種是一棟一棟的買,另一種是購置一個單元或者一層樓。“尤其是榆林市的神木縣、府谷縣兩地,伴隨近年來煤價暴漲,這里煤老板的財富幾乎是爆炸式增長,此前他們在一線城市置業(yè)的成功經驗,也讓煤老板堅信家門口的房地產更容易變現。”何先生說。 來自榆林市統(tǒng)計局的官方數據也佐證了何先生的說法:2003年,神木縣平均房價僅為890元/平方米。隨后一路飆升,到2007年,已上漲到4000元/平方米。2009年以后,神木縣的房價開始加速狂飆,進入2010年,則一舉消滅每平方米萬元以下的價格。 記者了解到,截至2011年上半年,神木縣的房價再次刷新高點達到1.5萬~2萬元每平方米;而榆林市另一個縣府谷縣,目前的普通房價均價在6000元每平方米至8000元每平方米左右,一些高檔小區(qū)的房價也超過1萬元每平方米。 “其實,神木、府谷近年來修建了不少樓房,一棟棟高樓拔地而起,但遠遠供不應求。”當地一位炒房客告訴記者:“在這兩個縣城里,隱性的億萬富豪有上千個,他們常常是卷地皮式的整棟購買。” 一個來自業(yè)內的空置率數據表明,即使榆林市區(qū)的榆陽區(qū)空置率也達到50%以上。據業(yè)內人士估計神木縣商品房空置率更高,達到70%。 瘋狂的炒地皮 如果說房價的爆發(fā)式飆升是一場資金游戲,那么地價的炒作就更是一場瘋狂賭博了。 今年5月26日,神木縣拍地現場產生了一項陜西省的新紀錄 小小縣城的“地王”價格,居然超越了省城西安的“地王”。 據了解,在這個盛產煤老板的小縣城,本次拍賣86.34畝的土地,以11.05億元的天價成交,平均成交價達1280萬元/畝。而此價格要比西安1080萬元/畝的最高價高出200萬元。 神木縣國土資源局的數據顯示,其上述公開拍賣出讓的6宗土地為商業(yè)用地,位于神木新村,面積合計 86.34畝,保證金為1000萬元人民幣。 “在拍賣開始以前,我們共收到19億元的競拍保證金,也就是說,包括一人繳納多份保證金的情況在內,共有190人次參與了這次競拍。”日前,陜西正泰拍賣有限公司經理黃煒表示,對于這樣熱情的投標結果,其實并不感到意外。 他回憶稱,當天經過一個多小時的激烈競爭,最終6宗土地分別以1.05億元、1.5億元、1.26億元、1.61億元、2.63億元、3億元的價格成交,平均每畝地價高達近1280萬元,以此折算出來的樓面地價為每平方米6146元。這個價格比當地去年最高800余萬元的價格高出50%。 記者了解到,上述6宗土地中的4宗土地使用權均被神木縣當地的煤老板包攬。其中,面積一樣大的3號、4號地拍賣價格差了3500萬元;而面積相差不到2平米的5號、6號地,價格竟然差了3700萬元。 榆林學院一位長期關注當地商品房市場的研究者王先生認為,目前在榆林當地至少超過500億元的民間資本正成為一種洪水猛獸,向區(qū)區(qū)320余萬總人口的整個城區(qū)(包括縣)房地產市場發(fā)起沖刺。而其背景則是,榆林這樣的三四線城市目前并不限購,神木、府谷這樣的縣城更是煤老板家門口炒作的自由市場。 500億元閑錢的出路 在上述拍賣會上敗北給煤老板的一家房地產公司負責人告訴記者,其實每畝近1300萬元的地,即使拿到手里也是一件燙手的事情。“樓面地價為每平方米6146元的土地成本,未來建造的房價已經不低了,再拿的話就完全變成炒地皮了。” 前述榆林市政府高級官員對于神木新“地王”一事向記者表示,一畝近1300萬元的地價,雖然超出了人們的預料,但也在情理之中。在這位官員看來,當地從去年以來的礦產資源整合,讓暫時停下來的煤老板群體們得以去“圈地購房”,而大城市限購之后不確定的房價走勢,也讓陜北煤老板群體的資金回流到本地房地產市場。 當地觀察者認為,保守估計來自煤老板群體的300億元~600億元的民間資本,正在回流至當地土地與房產市場。 不久前,高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調研報告》更是高調認為,盡管2010年,國務院出臺最嚴厲的房地產調控措施,但神木、府谷兩縣房價土地價格卻出現快速攀升。如神木縣土地價格也接近800萬元/畝。府谷縣沿黃河居民住宅價格已超過1萬元/平方米,2010年神木縣許多新建商品房價格則上漲了2倍,條件稍好點的房子達到2萬元/平方米。 雖然神木與府谷兩個縣城都是不足20萬人的常住人口,其目前供不應有的商品房以及火熱的拿地熱情,都顯示這兩個地方實際上的房價和地價泡沫已經相當嚴重了。 500億元游資炒房資金以及存量空置的數百億空置房資產出路在何方?這亦是煤老板與當地政府都倍感頭疼的難題。
