理財(cái)周報(bào)記者 張莉/文
大難臨頭各自飛。用這句話形容現(xiàn)在的房地產(chǎn)集團(tuán)與銀行之間的關(guān)系，一點(diǎn)也不為過(guò)。
綠城集團(tuán)，作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的代表，近日因傳聞?lì)l出，一度被推上風(fēng)口浪尖。
綠城的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。
連綠城高層都承認(rèn)，一切源于資金鏈緊繃。
綠城與銀行之間的關(guān)系到底如何？
十大合作銀行
綠城2011年中報(bào)顯示，截至6月30日，該集團(tuán)在銀行的貸款達(dá)322億元，超過(guò)去年全年貸款額。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間的關(guān)系，變得越來(lái)越松散了。3年前，開(kāi)發(fā)商能從銀行貸到項(xiàng)目的60%，現(xiàn)在，怕是連額度也沒(méi)有。”浦發(fā)銀行的一位高管向理財(cái)周報(bào)記者表示。
綠城集團(tuán)，無(wú)疑是典型代表。
2008年及以前，綠城的貸款來(lái)源幾乎全部來(lái)自銀行，在2008年，綠城的主要往來(lái)銀行為渣打(香港)、中行、 農(nóng)行、工行、建行、交行和浦發(fā)，而在這年綠城銀行借款超過(guò)100億元。
2009年，綠城經(jīng)常往來(lái)的銀行除了上述七家銀行外，增加了兩家股份制銀行，中國(guó)光大銀行和廣東發(fā)展銀行。而在這一年，綠城從中、農(nóng)、工、建四大行共獲得600億元的授信額度，與此同時(shí)，又分別從光大、廣發(fā)獲得40億和20億元的授信貸款。當(dāng)年底，綠城在銀行借款達(dá)217億元，信托相關(guān)金融衍生工具融資33.8億。
2010年年報(bào)中，截止到期末，綠城在銀行借款達(dá)308億余元，信托相關(guān)金融衍生工具2.5億元。包括其他融資方式，綠城總借款合340.47億元人民幣，包括人民幣計(jì)價(jià)的借款288億元、美元計(jì)價(jià)的借款折合成人民幣24.33億元、港幣計(jì)價(jià)的借款折合成人民幣18.3億元。2010年，綠城主要往來(lái)銀行繼續(xù)增加，達(dá)到了十家，增加了東亞銀行(25.65,0.50,1.99%,實(shí)時(shí)行情)。
綠城2011年中報(bào)顯示，截至6月30日，該集團(tuán)在銀行的貸款達(dá)322億元，信托融資52.6億元。
對(duì)比近年來(lái)的貸款比例，隨著信托公司的興起，銀行為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的額度占比逐年減少，但仍然撼動(dòng)不了其作為主要融資來(lái)源的主導(dǎo)地位。以2011年半年報(bào)為例，綠城在銀行貸款和信托融資的額度分別為322億元和52.6億元，前者為后者的6倍還多。
當(dāng)然，銀行提供的服務(wù)也遠(yuǎn)比信托公司豐富。
“根據(jù)綠城中國(guó)(4.01,0.00,0.00%,實(shí)時(shí)行情)及其控股子公司的資金需求以及經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)等狀況，我行為其提供結(jié)算業(yè)務(wù)、銀行卡、現(xiàn)金管理、財(cái)務(wù)顧問(wèn)及個(gè)人按揭等多個(gè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)服務(wù)。”農(nóng)行相關(guān)人士告訴理財(cái)周報(bào)記者。
開(kāi)戶行是中行、工行、渣打
綠城激進(jìn)的擴(kuò)張步伐，造成了高居不下的資產(chǎn)負(fù)債率。
“銀行提供的服務(wù)不會(huì)超出商業(yè)銀行的范圍，最基本的就是存貸，但要與銀行產(chǎn)生資金往來(lái)，必須選擇1家以上的開(kāi)戶行。”一家外資行的分行行長(zhǎng)說(shuō)。
一位地產(chǎn)行業(yè)的資深分析師告訴記者，根據(jù)綠城3年來(lái)的年報(bào)看出，渣打(香港)從其上市后就成為其主要合作銀行，故在香港上市的綠城，渣打(香港)應(yīng)該是其在香港的開(kāi)戶行，在內(nèi)地，綠城的開(kāi)戶行至少有2家，就是工行和中行。
“綠城激進(jìn)的擴(kuò)張步伐，造成了其高居不下的資產(chǎn)負(fù)債率。尤其在2008年和2009年金融危機(jī)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)綠城集團(tuán)的資金鏈異常緊張，如果不是杭州市政府從工行為它借了錢，結(jié)果就真的很難說(shuō)。從而也可以看出，綠城跟某些銀行的關(guān)系。”上述人士表示。
年中，記者通過(guò)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，綠城集團(tuán)合作的銀行主要是大銀行，包括中行、工行、農(nóng)行、建行、交行、浦發(fā)等。不同的城市，綠城選擇的銀行對(duì)象偏向有差異，而在同一個(gè)城市，不同的樓盤所簽約的銀行也各有不同。
如今，不同城市的樓盤大多以工行為主推按揭銀行。目前在寧波待售的綠城皇冠花園3期，售樓處的工作人員告訴理財(cái)周報(bào)記者，該項(xiàng)目按揭的銀行主要是工行。
無(wú)獨(dú)有偶，在南京，頂級(jí)公寓綠城·水晶藍(lán)灣和綠城·南京玫瑰園法式獨(dú)棟，提供的按揭銀行也為工商銀行(4.15,0.08,1.97%,實(shí)時(shí)行情)。
“不是不做，是基于政策壓力和商業(yè)利益。”一位股份制銀行的分析師一針見(jiàn)血地指出。
騰挪無(wú)力
綠城董事會(huì)副主席羅釗明：為緩和目前局面，綠城下半年就是減少買地、加強(qiáng)銷售、加強(qiáng)合作
“現(xiàn)在的綠城集團(tuán)，足跡遍及50多個(gè)城市，160余個(gè)自主、合作及待建項(xiàng)目，9萬(wàn)余名綠城會(huì)VIP成員。”提起綠城，董事會(huì)副主席羅釗明一臉驕傲。
但仍然不能改變市場(chǎng)對(duì)于綠城資金鏈危機(jī)的擔(dān)憂。
綠城2011年中報(bào)顯示，截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年的132%飆升至163.2%。今年前8個(gè)月，綠城累計(jì)取得銷售額約248億元，歸屬于本集團(tuán)的權(quán)益金額約160億元，距全年550億銷售目標(biāo)不到一半。
2010年底，綠城中國(guó)的凈負(fù)債率(凈負(fù)債/凈資產(chǎn))為132%，與2009年相比，數(shù)字進(jìn)一步上升。事實(shí)上，綠城中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在持續(xù)攀升。2007-2010年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.14%、75.99%、83.51%以及88.47%。而其同行，萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)的負(fù)債率均在80%以下。
“地產(chǎn)行業(yè)是資金集中的行業(yè)，負(fù)債比例過(guò)高就是缺錢。政策有規(guī)定，為分散風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投資額與土地價(jià)值的總和超過(guò)10億元以上者，必須有多家銀行一起提供貸款，利率相同，但提供額度是由幾家銀行協(xié)商而定的，所以一旦負(fù)債過(guò)多，波及的銀行不止一家。”一位股份制銀行的高層告訴理財(cái)周報(bào)記者。
綠城的焦灼溢于言表。
事實(shí)也遠(yuǎn)比表面上的復(fù)雜。不僅欠銀行的債，高利貸也是纏繞綠城資金鏈崩盤的魔咒
