業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策明顯急功近利，缺乏誠(chéng)意

　　黃樹(shù)輝

　　中山市出臺(tái)樓市限價(jià)政策，但僅僅暫定執(zhí)行52天。一時(shí)間被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策明顯急功近利，缺乏誠(chéng)意。

　　業(yè)內(nèi)更加擔(dān)憂的是，時(shí)間已近年底，多個(gè)城市可能因難以完成年度目標(biāo)而面臨著被問(wèn)責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛對(duì)中山的限價(jià)舉措進(jìn)行仿效。

　　世聯(lián)地產(chǎn)(13.60,0.00,0.00%)(微博)在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》采訪時(shí)認(rèn)為，不管地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主觀意愿如何，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)向松動(dòng)之際，珠海“雙限令”和中山“限價(jià)令”相繼推出，充分表明了現(xiàn)階段中央政府將繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)放松。

　　限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)5800元/平方米

　　11月10日，廣東中山市政府發(fā)文稱，自發(fā)文之日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執(zhí)行：?jiǎn)翁咨唐纷》亢贤N(xiāo)售價(jià)格超過(guò)5800元/平方米的，市國(guó)土資源局暫緩在中山市商品住房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)受理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

　　單套商品住房合同銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)5800元/平方米，未向中山市國(guó)土資源局提交登記備案資料的，中山市國(guó)土資源局暫緩辦理登記備案手續(xù)。

　　自此，中山成為廣東實(shí)施樓市限價(jià)政策的第六個(gè)城市，前面五個(gè)城市依次分別是增城、從化、深圳、韶關(guān)、珠海，其中今年4月初增城出臺(tái)了廣東首個(gè)限價(jià)令，這也是全國(guó)首個(gè)限價(jià)措施，開(kāi)啟了廣東樓市的限價(jià)調(diào)控歷程。

　　中山樓市限價(jià)政策的顯著特點(diǎn)是，提出了明確的有效期限，即從11月10日起至2011年12月31日，為期僅僅52天，時(shí)效之短在國(guó)內(nèi)其他限價(jià)城市中也頗為罕見(jiàn)。

　　早在今年4月初，中山市政府已經(jīng)公布2011年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅。而年初時(shí)中山市政府預(yù)期GDP增長(zhǎng)11%。據(jù)此測(cè)算，中山市政府要將新建商品住房?jī)r(jià)格控制在5853元/平方米以下，才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山新建商品住宅均價(jià)為6024元/平方米，同比增長(zhǎng)17.4%；與去年全年均價(jià)相比增長(zhǎng)14.2%。2011年除了2月份和3月份之外，中山新建商品住宅成交均價(jià)都超過(guò)了6000元/平方米，在9月份甚至已經(jīng)達(dá)到了6336元/平方米，與調(diào)控目標(biāo)5853元/平方米存在不小的差距。

　　高房?jī)r(jià)城市被問(wèn)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)加大

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，中山市政府此舉明顯是為了應(yīng)付年終中央政府對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)考核的壓力而出臺(tái)的臨時(shí)性措施。這也許反映了很多地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度：雖無(wú)繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)之心，但面對(duì)中央政府強(qiáng)大的調(diào)控決心顯得十分無(wú)奈。

　　珠海雖然實(shí)施了雙限政策，但限購(gòu)范圍只覆蓋主城區(qū)和新樓盤(pán)。亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓對(duì)記者表示，珠海主城區(qū)基本沒(méi)有什么新樓盤(pán)，珠海雙限政策將產(chǎn)生緊張搶購(gòu)氛圍和市場(chǎng)擠出效應(yīng)，推動(dòng)需求轉(zhuǎn)向未限購(gòu)區(qū)域和二手房市場(chǎng)，明顯存在變相托市嫌疑，反映出地方政府調(diào)控并無(wú)誠(chéng)意。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌認(rèn)為，中山限購(gòu)令的出臺(tái)有助于政府完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，也充分暴露了中央政府和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上的深層次矛盾。

　　一方面是因?yàn)橹醒胝偷胤秸恼{(diào)控目標(biāo)存在較大的差異。地方政府作為調(diào)控政策的執(zhí)行者，其利益訴求與開(kāi)發(fā)商是基本一致的，但與中央政府的利益訴求是相背離的。房地產(chǎn)的繁榮不僅能夠帶來(lái)GDP的高速增長(zhǎng)，也能帶來(lái)豐厚的土地出讓金收益。因此地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)沒(méi)有任何的利益驅(qū)動(dòng)，只是被動(dòng)地完成中央政府交辦的任務(wù)。

　　在這種激勵(lì)模式下，地方政府對(duì)待調(diào)控的基本態(tài)度是能拖則拖。不管是珠海的限購(gòu)限價(jià)還是中山的限價(jià)都趕在年底出臺(tái)，關(guān)鍵原因是之前價(jià)格上漲過(guò)快，如果不加以控制難以完成上半年設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　另一方面是，地方政府在選擇調(diào)控政策時(shí)，只要能選擇限價(jià)絕對(duì)不會(huì)選擇限購(gòu)。相對(duì)于限購(gòu)，限價(jià)政策對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)溫和，不會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的大幅下降。只要有成交量做支撐，價(jià)格就能基本穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商和政府的收益就能得到有效保障。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，限價(jià)目標(biāo)的完成不僅能夠減小來(lái)自于中央政府的壓力，還可以減小出臺(tái)限購(gòu)的可能性。因此限價(jià)政策能夠有效平衡開(kāi)發(fā)商、地方政府和中央政府三者之間的關(guān)系，在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)必將成為地方政府的首選。