陰雪
“開發(fā)商將期待市場(chǎng)的反彈，至少在封盤半年之后才會(huì)考慮以更高的價(jià)格推出項(xiàng)目的二期。”一年之前的2010年11月18日，通州樓盤京貿(mào)國(guó)際城的銷售員曾如此對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》記者表示。
彼時(shí)，京貿(mào)國(guó)際城曾以19800元/平方米的價(jià)格推出100套特價(jià)房，相比其此前26800元/平方米的均價(jià)，大幅下調(diào)7000元/平方米。
然而，被稱為“通州第一跌”的京貿(mào)國(guó)際城開發(fā)商或許沒想到，封盤長(zhǎng)達(dá)近一年，并沒有等來市場(chǎng)的反彈，其最新推出的一批房源成交均價(jià)僅14600多元/平方米，較其巔峰高價(jià)已下跌超過45.5%，幾近攔腰價(jià)。
降了又降
京貿(mào)國(guó)際城可以說是北京通州樓市中最為敏感的一個(gè)項(xiàng)目，其售價(jià)的漲跌頗具戲劇性。
京貿(mào)國(guó)際城作為純新盤面世是在2010年1月23日，該項(xiàng)目1號(hào)樓取得銷售許可證，成交均價(jià)14073元/平方米，390套住宅全部售罄。
該項(xiàng)目開盤幾日之后的2010年1月底，北京市兩會(huì)召開，會(huì)議釋放出了通州的重大利好消息：北京市市長(zhǎng)郭金龍當(dāng)時(shí)在政府工作報(bào)告中明確：“今年要集中力量，聚焦通州，借助國(guó)內(nèi)外資源，按照世界一流水平高起點(diǎn)謀劃，實(shí)實(shí)在在地啟動(dòng)一批項(xiàng)目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動(dòng)作用。”
令人意想不到的是，通州新城規(guī)劃的發(fā)布，成為通州房?jī)r(jià)快速上漲最大助推器。
2010年3月11日，當(dāng)京貿(mào)國(guó)際城2號(hào)樓取得預(yù)售許可證，再度推出280套房源時(shí)，其成交均價(jià)已漲至18686元/平方米，竟也迎來旺銷。于是，京貿(mào)國(guó)際城一蹴而就，于3月28日再度推出3號(hào)樓575套房源，此時(shí)，其擬售價(jià)格陡增至26000元/平方米，成交均價(jià)也達(dá)24095元/平方米。
2010年4月底，“國(guó)十條”發(fā)布，中央針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的大幕由此拉開。而通州樓市由于規(guī)劃利好概念的熱炒、售價(jià)的節(jié)節(jié)躥升，在宏觀調(diào)控之后面臨的便是銷量的急劇萎縮。
“19800元/平方米的價(jià)格是抄底價(jià)，我們這是順應(yīng)市場(chǎng)，把價(jià)格一步降到位。”彼時(shí)，京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目銷售員小江對(duì)本報(bào)記者表示。與此同時(shí)，該項(xiàng)目還對(duì)前期購(gòu)房銷售均價(jià)高于20000元/平方米的業(yè)主，給予差價(jià)返還。按照公布的差價(jià)返還方案，開發(fā)商為此付出的資金超過1.3億元。
然而，隨著宏觀調(diào)控的逐漸深入，一次性降價(jià)7000元/平方米也沒能令京貿(mào)國(guó)際城的銷售有太大的起色。截至目前，該項(xiàng)目4號(hào)樓入市已近一年，仍余155套房源沒能售出。
期待封盤半年之后才會(huì)考慮以更高的價(jià)格推出項(xiàng)目二期的開發(fā)商并未如愿。今年10月23日，其5號(hào)樓取得預(yù)售許可證，擬售均價(jià)再次下探至約16000元/平方米。
“現(xiàn)在我們最新一期推出的房源均價(jià)是14600元/平方米，一次性付款還可以再打9.8折。”11月3日，京貿(mào)國(guó)際城的銷售人員如是說。盡管銷售價(jià)格比16000元/平方米還要低，但并沒有換來理想的銷量。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息，目前京貿(mào)國(guó)際城5號(hào)樓僅售出21套房，成交均價(jià)為14638元/平方米。
經(jīng)過不到兩年的急漲急跌，京貿(mào)國(guó)際城如今的售價(jià)已接近項(xiàng)目剛?cè)胧袝r(shí)的開盤價(jià)格。
底在哪里？
“史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策是對(duì)通州市場(chǎng)最大的打擊。”通州一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，其所在的通州一項(xiàng)目曾經(jīng)做過分析，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶60%以上工作在CBD及東五環(huán)以內(nèi)，而其中無法滿足連續(xù)5年以上在北京繳納社保或個(gè)稅這一條件的有80%。
“我們的一棟樓在開盤前蓄客時(shí)曾經(jīng)積累了四千多的誠(chéng)意客戶，但是限購(gòu)條件加上后，就只剩下一千出點(diǎn)頭。”該開發(fā)商如此描述。
由限購(gòu)帶來的成交量的急劇萎縮，成為包括京貿(mào)國(guó)際城在內(nèi)的通州項(xiàng)目降價(jià)的原動(dòng)力。
據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，自今年7月以來，通州房?jī)r(jià)逐月下降，目前其在售樓盤的成交均價(jià)已從7月的23595元/平方米降至16577元/平方米，降價(jià)幅度接近三成。
短短4個(gè)月的時(shí)間，區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)了三成跌幅，不禁令人產(chǎn)生疑問：究竟哪里才是通州房?jī)r(jià)的底部？
“其實(shí)，通州很多項(xiàng)目拿地時(shí)間都比較早，土地可以說幾乎是零成本，因此，對(duì)于一些小開發(fā)商來說，只要有利潤(rùn)就可以賣，他們的項(xiàng)目的價(jià)格也就會(huì)隨行就市、一降再降。”前述通州開發(fā)商表示。
據(jù)了解，通州降價(jià)“急先鋒”京貿(mào)國(guó)際城的土地取得時(shí)間是在1994年，甚至早于土地執(zhí)行招拍掛的“8·31”大限10年，距今已有17年。當(dāng)時(shí)開發(fā)商的拿地方式多為劃撥，僅需付出極少的土地款。
“我們的通州項(xiàng)目在銷售之初，公司定出的底線是11000元/平方米，這個(gè)價(jià)格并不是成本，還包括了一定程度的合理利潤(rùn)，如果每平方米賣到13000元以上就能保證不錯(cuò)的利潤(rùn)。”上述開發(fā)商表示。這位開發(fā)商所在的項(xiàng)目也加入了通州的降價(jià)隊(duì)伍，其降價(jià)后的成交均價(jià)仍然接近16000元/平方米。
北京中原市場(chǎng)研究部分析師張大偉認(rèn)為，目前通州的房?jī)r(jià)調(diào)整仍然沒有到位。“從2009年至今，通州一共有417.5萬(wàn)平方米的住宅開發(fā)面積，其中90%以上的項(xiàng)目土地成本在5000元/平方米以下，建安成本一般在3000元/平方米，也就是說大部分開發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價(jià)。”
不過，在一片“跌跌不休”的通州樓市中頗顯尷尬的是，在2010年通州樓市最為火爆的時(shí)期，開發(fā)商的拿地成本也水漲船高。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，2010年，北京土地市場(chǎng)共成交位于通州的住宅用地10塊，平均樓面價(jià)達(dá)6906元/平方米，相比2009年4191元/平方米的樓面價(jià)，上漲了45.5%，甚至比2011年至今通州成交的6幅土地的平均樓面價(jià)4833元/平方米，還要高出42.9%。2010年成交的地塊中，還不乏樓面價(jià)超過10000元/平方米的地塊。
明年或?qū)⒊蔀樯鲜鐾恋丶腥胧械臅r(shí)點(diǎn)，以目前通州樓市的成交均價(jià)及市場(chǎng)走勢(shì)來看，上述項(xiàng)目的命運(yùn)恐將多舛。
